Hành lang pháp lý với dự án bất động sản thế chấp tại ngân hàng

Kỳ họp Quốc hội đang diễn ra xem xét 4 nội dung, trong đó có Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi).

Theo kế hoạch, dự án luật này được "bấm nút" tại kỳ họp vào tháng 11/2023, nhưng đã được lùi lại và dự kiến Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 18/1, cùng thời điểm với Luật Đất đai (sửa đổi). 

Trong số các vấn đề cần được nghiên cứu thấu đáo của dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), theo tôi, có nội dung liên quan đến hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản (nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất), hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Luật Kinh doanh bất động sản thông qua năm 2023 không điều chỉnh hoạt động trên, nghĩa là đi theo hướng không coi hoạt động xử lý nợ là hoạt động kinh doanh bất động sản mà sẽ thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng và pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm.

Như vậy, Luật các tổ chức tín dụng phải có quy định điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, qua đó tránh "khoảng trống pháp lý" và tạo hành lang pháp lý để các ngân hàng "dám" nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.

Điều tôi băn khoăn là dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội hôm 9/1 đã bỏ các điều luật quy định về xử lý tài sản bảo đảm. Trước thềm kỳ họp Quốc hội lần này, tôi đem mối băn khoăn này trao đổi với một số chuyên gia tham gia thẩm tra dự án luật cùng một số luật sư, giảng viên giảng dạy về lĩnh vực pháp luật tài chính, ngân hàng.

Trong diễn biến mới nhất, tại báo cáo số 725 ngày 14/1 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đã bổ sung khoản 3, điều 200 về "chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan"; đồng thời bổ sung quy định chuyển tiếp cho các hợp đồng có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản được ký trước ngày Luật này có hiệu lực.

Phương án xử lý này (theo hướng dẫn chiếu đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023), mặc dù đã phần nào lấp được "khoảng trống pháp lý" nêu trên, nhưng theo tôi vẫn chưa giải quyết được trọn vẹn vấn đề. Vì sao? Vì một lý do đã được một số bộ ngành, ngân hàng thương mại chỉ ra trong quá trình làm Luật Kinh doanh bất động sản: Nhiều dự án đang thế chấp tại ngân hàng không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng rất nghiêm ngặt theo Luật Kinh doanh bất động sản (ví dụ do chưa xác định được giá đất; chưa hoàn thành nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất; thậm chí chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết…). Ngoài ra, các tổ chức tín dụng bản chất không phải tổ chức kinh doanh bất động sản nên cũng không đáp ứng được điều kiện của bên chuyển nhượng dự án.

Pháp luật đang có độ "vênh" khi cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản với đầu vào "mở", nhưng lại siết chặt việc ngân hàng chuyển nhượng dự án để xử lý nợ ("khóa" đầu ra). Trong bối cảnh ấy, việc dự thảo Luật các tổ chức tín dụng yêu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải tuân theo nguyên tắc, điều kiện, thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản có thể sẽ làm khó ngân hàng.

Hệ quả của quy định này từng được cảnh báo trong quá trình soạn Luật Kinh doanh bất động sản: Các ngân hàng không muốn nhận thế chấp dự án bất động sản để cho vay (do "ách tắc" trong xử lý nợ). Trong khi đó, trên thị trường có một thực tế là nguồn vốn vay tín dụng đã và đang chiếm một tỷ trọng lớn trong cơ cấu vốn để làm dự án bất động sản.

Nếu không có nguồn vốn tín dụng này thì chủ đầu tư phải sử dụng vốn tự có (trong bối cảnh năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế), và điều kiện huy động vốn của khách hàng (tiền mua nhà trả trước) cũng có xu hướng siết chặt. Chủ đầu tư sẽ "ngộp thở" vì hành lang pháp lý này?

Thiết nghĩ, chúng ta vẫn có thể tiếp cận theo hướng việc chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng cần gắn với tư duy mới: Hoạt động chuyển nhượng dự án này là việc chẳng đặng đừng, không phải một hoạt động kinh doanh bất động sản thực thụ (ngân hàng phải chuyển nhượng dự án để thu hồi nợ chứ không nhằm tìm kiếm lợi nhuận).

Do vậy, nên chăng pháp luật cần giảm tải các điều kiện được chuyển nhượng dự án trong trường hợp này so với việc chuyển nhượng để hướng đến mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp!?

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!